| تعداد نشریات | 8 |
| تعداد شمارهها | 311 |
| تعداد مقالات | 2,320 |
| تعداد مشاهده مقاله | 5,749,192 |
| تعداد دریافت فایل اصل مقاله | 4,024,375 |
طراحی الگوی بومی هیئتامنایی برای صندوقهای سرمایهگذاری مسکن با محوریت صندوق ملی مسکن | ||
| جستارهای اقتصادی با رویکرد اسلامی | ||
| دوره 22، شماره 47، مهر 1404، صفحه 139-170 اصل مقاله (1.38 M) | ||
| نوع مقاله: مقاله علمی پژوهشی | ||
| شناسه دیجیتال (DOI): 10.30471/iee.2025.11074.2521 | ||
| نویسندگان | ||
| محمدرضا اسماعیلی* 1؛ حسین بریهی2 | ||
| 1عضو هیئتعلمی دانشکده اقتصاد دانشکاه علامه طباطبائی، ایران | ||
| 2فارغالتحصیل کارشناسی ارشد معارف اسلامی و مدیریت گرایش مالی دانشگاه امام صادق (ع)، ایران | ||
| چکیده | ||
| چکیده گسترده مقدمه و اهداف: ناترازی مزمن در تأمین مالی مسکن در ایران، بیش از هر چیز به کاستیهای حکمرانی، تعارض منافع، و نبود سازوکارهای اعتمادساز برای سرمایهگذاران خرد و نهادی بازمیگردد. در حقوق کامنلا، «تراستی » مستقل در ساختار REIT، از منافع ذینفعان صیانت کرده و انضباط افشـا، حسابرسی و مدیریت تعارض را تضمین میکند؛ حال آنکه در حقوق ایران «تراست» بهعنوان شخص حقوقی مستقل تعریف نشده و عملاً نهادی به نام «هیئتامنا» در نهادهای عمومی و نیمهعمومی کارکردهای مشابهی را عهدهدار است. با وجود این قرابت نهادی، هیئتامنا زمانی میتواند کارکرد تراستی را ایفا نماید که در نقش امین فعالیت نماید. این چکیده مبسوط یک الگوی هیئتامنایی بومی را معرفی میکند که در آن صندوق ملی مسکن در مقام «هیئتامنای مرکزی با کارکرد امین» بوده و صندوقهای استانی مسکن در لایه اجرا بر مبنای مشارکت عمومی–خصوصی (PPP) فعالیت میکنند. اهداف چهارگانه عبارتاند از: 1. ترجمه کارکردهای تراستی به زبان حقوق و رویههای اجرایی ایران از مسیر هیئتامنا؛ 2. همترازی حفاظت از منافع سرمایهگذار با اهداف اجتماعی (مسکن حمایتی/استیجاری، بازآفرینی و...)؛ 3. تمرکززدایی اجرا با حفظ استانداردهای حکمرانی یکنواخت؛ و 4. گشودن دو مسیر ابزاری برای صندوقهای قابلمعامله بورسی و صندوقهای غیرقابلمعامله تحت نظارت صندوق ملی مسکن، بدون کاهش سطح صیانت نهادی. پیشنهاد سیاستی اصلی، بازنگری آییننامه ۱۴۰۴ صندوقهای املاک و مستغلات برای پیشبینی جایگاه «امین/هیئتامنایی» برای صندوق ملی مسکن در ابزارهای بورسی و غیر بورسی است. روش: روش این پژوهش برپایۀ مطالعه اسناد، مقایسه بینالمللی، و طراحی نهادی شکل گرفته است. در گام نخست، قوانین و آییننامههای موجود در ایران بررسی شده که در آنها از سازوکار «هیئتامنا» استفاده میشود. نمونههایی مانند اساسنامه صندوق ملی مسکن، صندوق نوآوری و شکوفایی، و مقررات صندوقهای بازنشستگی نشان دادند که این نهاد در ایران ظرفیت ایفای نقش نظارتی و امانی را دارد. سپس به مطالعه تطبیقی پرداخته میشود؛ بهویژه ساختار صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات (REITs) در کشورهایی مانند آمریکا و برخی کشورهای آسیایی. در این بررسی مشخص شد که در آن کشورها «تراستی/امین» مسئول حمایت از سرمایهگذاران و تضمین شفافیت است. در گام بعد، وظایف اصلی تراستی مانند حفاظت از منافع ذینفعان، مدیریت تعارض منافع، حسابرسی مستقل، و رعایت اصول شفافیت استخراج شده است. این وظایف به زبان ساده دستهبندی و سپس با شرایط حقوقی و نهادی ایران تطبیق داده شده است. نتیجه این تطبیق، طراحی یک مدل دو سطحی بود: در سطح اول، صندوق ملی مسکن بهعنوان هیئتامنای مرکزی، نقش ناظر اصلی و حافظ منافع سرمایهگذاران را برعهده دارد. در سطح دوم، صندوقهای استانی مسکن با مشارکت بخش خصوصی تشکیل میشوند و وظیفه اجرای پروژهها را براساس نیازهای محلی دارند. برای اطمینان از اجرای درست، معیارهایی مانند گزارشدهی شفاف، حسابرسی منظم، کمیتههای ریسک، و کنترلهای ضدسوداگری در الگو گنجانده شده است. این روش ترکیبی کمک میکند تا هم اصول امانی رعایت و هم سرعت عمل در سطح استانها حفظ شود. نتایج: نتایج این مطالعه نشان میدهد که با وجود تفاوت نظام قانونی ایران با کشورهایی که نظام کامنلا دارند، میتوان وظایف اصلی یک تراستی را در قالب «هیئتامنا» و بدون نیاز به تغییرات بنیادین در ساختار حقوقی کشور پیادهسازی کرد. با این نکته که هیئتامنا باید در نقش امین فعالیت نماید. نخستین دستاورد این است که صندوق ملی مسکن، در جایگاه هیئتامنای مرکزی، میتواند وظایفی مانند حمایت از سرمایهگذاران، کنترل ریسک، و رسیدگی به تعارض منافع را بهطور رسمی و شفاف برعهده گیرد. این موضوع اعتماد سرمایهگذاران را افزایش میدهد و زمینه ورود منابع مالی بیشتر به بخش مسکن را فراهم میکند. دومین نتیجه، تقویت نقش استانها در اجرای پروژههاست. با راهاندازی صندوقهای استانی که اکثریت سهام آنها در اختیار بخش خصوصی است، پروژهها میتوانند متناسب با شرایط هر استان تعریف و اجرا شوند. درعینحال، صندوق ملی مسکن با ابزارهایی مانند مجوزدهی، نظارت، و ارزیابی عملکرد، مانع از انحراف یا ضعف مدیریتی میشود. سومین دستاورد، گسترش ابزارهای مالی است. در کنار صندوقهای بورسی که در بازار سرمایه فعالیت میکنند، امکان ایجاد صندوقهای غیربورسی نیز وجود دارد. این صندوقها زیر نظر صندوق ملی مسکن میتوانند پروژههای سیاستمحور مانند مسکن استیجاری یا بازآفرینی بافتهای فرسوده را اجرا کنند. به طورکلی، نتایج نشان میدهد که این الگو میتواند شفافیت را افزایش دهد، از منافع سرمایهگذاران محافظت کند، عدالت منطقهای را تقویت نماید و همزمان اهداف کلان سیاستی در حوزه مسکن را محقق کند. بحث و نتیجهگیری: این الگو نشان میدهد که کارویژههای امین را میتوان بینیاز از واردات قالب حقوقی تراست و از طریق توانمندسازی هیئتامنای مرکزی (صندوق ملی مسکن) و نهادینهسازی قواعد امانی در آییننامهها، میثاقهای رفتاری و رویههای نظارتی پیادهسازی کرد. لایه استانیِ تمرکززداییشده با بهرهگیری از مزیت اطلاعات محلی، اجرا را شتاب میدهد؛ درحالیکه کنترلهای یکنواختِ سطح ملی، قابلیت مقایسه، پاسخگویی و جلوگیری از انحراف مأموریت را تضمین میکند. رویکرد دوگانه ابزارها - بورسی برای وسایط بازارمحور و غیربورسیِ تحت نظارت صندوق ملی مسکن برای مأموریتهای عمومی- گلوگاههای تنظیمگری را میکاهد و دامنه پوشش سیاستی را میگسترد. البته اجرای این مدل بدون چالش نیست. خطراتی مانند سیاسی شدن تصمیمها، ضعف مدیریتی در برخی استانها، یا تعارض منافع وجود دارد. برای کاهش این ریسکها، ابزارهایی مثل حسابرسی مستقل، گزارشدهی شفاف، انتخاب مدیران با صلاحیت حرفهای و نظارت دقیق بر عملکرد پیشبینی شده است. در مجموع، این الگو یک مسیر عملی و بومی برای گسترش تأمین مالی مسکن در ایران ارائه میدهد. مدلی که هم منافع سرمایهگذاران را حفظ میکند و هم اهداف سیاستی مثل افزایش مسکن حمایتی و کنترل سوداگری را دنبال میکند. محدودیت پژوهش نیز هنجاریبودن طراحی و فقدان پنل دلفی یا آزمون میدانی است. مسیر آتی، اجرای پایلوت در چند استان با شدتهای نظارتی متفاوت، سنجش پیامدهای حمایتی-بازاری، و بازطراحی منشورها بر مبنای شواهد خواهد بود. بدینترتیب، با ترجمه انضباط امانی به عمل حکمرانی ایرانی و تکیهگاه قراردادن صندوق ملی مسکن در رأس و واگذاری انعطاف اجرا به استانها، میتوان به گسترش تأمین مالی شفاف، عادلانه و سازگار با اهداف سیاستی در بخش مسکن دست یافت. تقدیر و تشکر: این پژوهش به یاد و احترام شهید جمهور تقدیم میشود؛ کسی که با دغدغهای عمیق نسبت به عدالت اجتماعی، ایدۀ شکلگیری صندوق ملی مسکن را در مسیر حل یکی از ریشهدارترین مسائل جامعه یعنی بحران مسکن دنبال کرد. تلاش او برای استفاده از ظرفیتهای حقوقی و نهادی، نشاندهنده باورش به این بود که راهکارهای پایدار، تنها در سایۀ ساختارهای شفاف و کارآمد به دست میآیند. پژوهش حاضر، ادامۀ همان نگاه است؛ نگاهی که تأمین مسکن را نه صرفاً یک فعالیت اقتصادی، بلکه بخشی از مسئولیت اجتماعی و عدالتمحور میبیند. تعارض منافع: نویسندگان اعلام میکنند که این مقاله برای وبگاههای دیگر ارسال نشده و هیچ سازمان و یا ارگانی بابت انجام این تحقیق سفارشی به نویسندگان نداده است. همچنین اعلام میشود که مطالب مقاله توسط نویسندگان تهیه شده و کپیبرداری از سایر منابع نیست. | ||
| کلیدواژهها | ||
| صندوق مسکن استانی؛ صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات؛ ساختار هیئتامنایی؛ تراست؛ تأمین مالی مسکن | ||
| مراجع | ||
|
منابع
قوانین
اساسنامه صندوق ملی مسکن (1401). مصوب هیئت وزیران.
اساسنامه صندوق نوآوری و شکوفایی (1390). مصوب هیئت وزیران.
آییننامه ایجاد صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات (1404)، مصوب هیئت وزیران.
آییننامه توسعه مشارکتهای مردمی به شیوه مدیریت هیئت امنایی در مدارس (1388). مصوب مجلس شورای اسلامی.
آییننامه نحوه انتخاب و برکناری شرایط و حدود اختیارات و وظایف امین یا هیئت امنائ اماکن مذهبی و موقوفات (1365). مصوب هیئت وزیران.
قانون جهش تولید مسکن (1400). مصوب مجلس شورای اسلامی.
قانون تشکیل هیئتهای امنای دانشگاهها و مؤسسات آموزش عالی و پژوهشی (1367). مصوبات شورای عالی انقلاب فرهنگی.
قانون ساختار نظام جامع رفاه و تأمین اجتماعی (1365). مصوب هیئت وزیران.
منابع داخلی
ابراهیمنژاد، علی، و کریمی، مهتاب (1397). چالش حکمرانی در صندوقهای بازنشستگی. فصلنامه تأمین اجتماعی.
اخوان هزاوه، فاطمه، اجتهادی، مصطفی، محمد داوودی، امیرحسین، و محمدخانی، کامران (1401). بررسی نقش هیئت امنا در تأمین منابع مالی دانشگاهها. نشریه چشمانداز مدیریت دولتی، شماره 50 (ب/ISC).
بان، حسن، و بریهی، حسین (1403). ساختار هیئت امنایی؛ روشهای نوین سرمایهگذاری در املاک و مستغلات. چاپ اول، تهران: انتشارات مولوی.
پارساپور، محمدباقر، و حسینی، سیداحمد (1399). مطالعه تطبیقی مبنای مسئولیت مدنی در کامنلا و حقوق ایران با توجه ویژه به مسئولیت امین. نشریه پژوهش تطبیقی حقوق اسلام و غرب، شماره 23 (ب/ISC).
پیمانی، علی (1403). طراحی بازار متشکل مستقل املاک و مستغلات در جمهوری اسلامی ایران. پایاننامه کارشناسی ارشد، دانشگاه امام صادقj.
سامانی، احسان (1393). مطالعه تطبیقی تراستی و متولی، شباهتها و تفاوتها. نشریه پژوهشنامه حقوق خصوصی عدالت، شماره 2.
علیزاده، پریسا (1401). بررسی چالشهای تأمین مالی مؤسسات پژوهشی دولتی در ایران. نشریه سیاست علم و فناوری، شماره 56 (الف/ISC).
گزارش عملکرد صندوق نوآوری و شکوفایی سال 1402.
References Akhavan Hezāveh, F., Ejtehadi, M., Mohammad Davoodi, A., & Mohammad Khani, K. (2022/1401). Investigating the Role of the Board of Trustees in Providing Financing Resources for Universities (Barrasi-ye Naghsh-e Hey’at-e Omanā dar Ta’min-e Manābe’-e Māli Dāneshgāh-hā). Journal of Public Administration Perspective, 50, 15–38. https://doi.org/10.52547/jpap.2021.222958.1087 [In Persian] Alizādeh, P. (2022/1401). Investigating the Challenges of Funding Public Research Institutions in Iran (Barrasi-ye Chālesh-hā-ye Ta’min-e Māli-ye Mo’assesāt-e Pazhūheshi-ye Dolati dar Irān). Journal of Science and Technology Policy, 56. https://doi.org/10.22034/jstp.2023.11155.1570 [In Persian] Ban, H., & Barihi, H. (2024/1403). Board-of-Trustees Structure; New Methods of Real Estate Investment (Sākhtār-e Hey’at-e Emnā’i; Ravesh-hā-ye Novin Sarmāye Gozāri dar Amlāk va Mostaghzelāt). Tehran: Molavi Institute. [In Persian] Cabinet of Ministers of Iran. (1986/1365). Regulation on Selection, Dismissal, Powers, and Duties of Trustees of Religious Places and Endowments (Āyin Nāmeh-ye Nahve-ye Entekhab va Barkenāri, Sharāyet va Hodud-e Ekhtiyārāt va Vazāyef-e Amin yā Hey’at-e Emnā’i Amākene Mazhabi va Mowqūfāt). https://rc.majlis.ir/en/law/show/109381 [In Persian] Cabinet of Ministers of Iran. (2011/1390). Statute of the Innovation and Prosperity Fund (Asāsnāmeh-ye Sanduq-e Noāvari va Shokufāyi). https://rc.majlis.ir/fa/law/show/805129 [In Persian] Cabinet of Ministers of Iran. (2022/1401). Statute of the National Housing Fund (Asāsnāmeh-ye Sanduq-e Melli-ye Maskan). https://rc.majlis.ir/fa/law/show/1754951 {in Persian} Cabinet of Ministers of Iran. (2025/1404). Bylaw on the Establishment of Real Estate and Property Investment Funds (Āyin Nāmeh-ye Ejād-e Sanduq-hā-ye Sarmāye Gozāri-ye Amlāk va Mostaghzelāt). https://rc.majlis.ir/fa/law/show/1835422 [In Persian] Cannon, S. E., & Vogt, S. C. (1995). REITs and Their Management: An Analysis of Organizational Structure, Performance, and Management Compensation. Journal of Real Estate Research. https://doi.org/10.1080/10835547.1995.12090789 Ebrāhimnejād, A., & Karimī, M. (2018/1397). Challenges of Governance in Pension Funds (Chālesh-e Hokmrāni dar Sanduq-hā-ye Bāzneshasti). Journal of Social Security, 91–104. https://qjo.ssor.ir/article_83508.html [In Persian] Innovation and Prosperity Fund (INIF). (2024/1402). Annual Performance Report 1402 (Gozāresh-e Amalkard-e Sanduq-e No’āvari va Shokufāyi Sal 1402). https://www.inif.ir/full-published/-/asset_publisher/VIlJwyUwYHN0/content/id/1920779 [In Persian] Islamic Consultative Assembly (Majlis). (1986/1365). Law on the Structure of the Comprehensive Welfare and Social Security System (Qānun-e Sākhtār-e Nezam-e Jāme’-e Refah va Ta’mīn-e Ejtemā’i). https://rc.majlis.ir/en/law/show/94018 [In Persian] Islamic Consultative Assembly (Majlis). (2021/1400). Housing Production Surge Act (Qānun-e Jahesh-e Tolid-e Maskan). https://rc.majlis.ir/fa/law/show/1675340 [In Persian] Morningstar. (2022). The Role of REITs in Asset Allocations. Nareit Sponsored Research. https://www.reit.com/data-research/research/sponsored-research/morningstar-analysis-reit-allocations Nareit. (2017). Study Finds REIT Board Governance Practices Strong; More Diversity Needed. https://www.reit.com/news/articles/study-finds-reit-board-governance-practices-strong-more-diversity-needed Omokhomion, I., Egbu, C., & Robinson, H. (2018). Real Estate Investment Trusts (REITs): Management Structure and Performance. International Journal of Real Estate and Land Planning, 1, 1–15. https://doi.org/10.26262/reland.v1i0.6470 Parsāpour, M. B., & Hosseini, S. A. (2020/1399). A Comparative Study of the Basis of Civil Liability in Common Law and Iranian Law, with a Focus on Trustee Liability (Motāle’e-ye Tatbiqi-e Mabnā-ye Mas’ūliyat-e Madani dar Common Law va Hoghūq-e Irān ba Tavajoh be Mas’ūliyat-e Amin). Comparative Studies on Islamic and Western Law, 23(1), 77–102. https://civilica.com/doc/1146600/ [In Persian] Peymānī, A. (2024/1403). Designing an Independent Organized Real Estate Market in the Islamic Republic of Iran (Tarāhi-ye Bāzār-e Motashakkel-e Mostaqel-e Amlāk va Mostaghzelāt dar Jomhūrī-ye Eslāmī-ye Irān). Master’s thesis, Imam Sadiq University. https://ganj.irandoc.ac.ir/#/articles/4ec4be811cd7c5b8ebe111157260f07b [In Persian] Sāmānī, E. (2014/1393). Comparative Study of Trustee and Custodian: Similarities and Differences (Motāle’e-ye Tatbiqi-ye Trusti va Motavalli: Shabāhat-hā va Tafavot-hā). Justice Private Law Research Journal, 2, 55–82. https://civilica.com/doc/1146600/ [In Persian] Supreme Council of Education (Iran). (2009/1388). Bylaw on Developing Public Participation through Board-of-Trustees Management in Schools (Āyin Nāmeh-ye Tose’eh-ye Mosharakat-hā-ye Mardomi be Shive-ye Modiriat-e Hey’at-e Emnā’i dar Madāres). https://rc.majlis.ir/fa/law/show/136294 [In Persian] Supreme Council of the Cultural Revolution (Iran). (1989/1367). Law on Establishing Boards of Trustees of Universities and Higher Education/Research Institutions (Qānun-e Tashkil-e Hey’at-hā-ye Omanā-ye Dāneshgāh-hā va Mo’assesāt-e Āmuzesh ‘Ali va Pazhuheshi). https://rc.majlis.ir/fa/law/show/99996 [In Persian] | ||
|
آمار تعداد مشاهده مقاله: 225 تعداد دریافت فایل اصل مقاله: 20 |
||